האם 2024 הולכת להיות שנת ההתחדשות העירונית?

תחום ההתחדשות העירונית שופע יתרונות משמעותיים המאפשרים לרשויות, ליזמים ולדיירים להרוויח ממנו. לאור העובדה כי התחדשות עירונית הינה הפיתרון היחידי כיום להיצע הגדלת הדירות במרכזי הערים, התחום צפוי להמשיך ולהתפתח. אם כך, מדוע הפוטנציאל הטמון בענף עדיין רחוק ממימוש?

 הסיבות נעוצות במספר חסמים שונים:

1. לו כל הפרויקטים היו מתגבשים לכדי מימוש בבת אחת, כמות המשאבים הנתונה לא היתה יכולה להכיל את הביקושים לבניית הדירות ורכישתן, שכן התקדמות התהליך נשענת על קצב טבעי מסויים. קצב זה מושפע מכוחות השוק שמייצרים איזונים ובלמים טבעיים, אשר נובעים ממכלול הגורמים המרכיבים את תחום ההתחדשות העירונית.

2. התחום כולו נמצא עדיין בראשית דרכו והפרקטיקה מתגבשת תוך כדי תנועה. התכנון במרכזי ערים על בסיס מרקם בנוי מצריך חשיבה עמוקה, ולעיתים הדרך מתארכת כדי למצוא את החלופה התכנונית העדיפה.

3. פרקי הזמן הממושכים הדרושים לטובת אישורי תכניות בניין עיר והוצאת ההיתרים מהווים את אחד החסמים המרכזיים בתחום כיום, ועולה צורך לייצר פתרונות לקיצור לוחות הזמנים בנוגע לקבלת ההחלטות ברשויות. בין היתר, יש לייצר מנגנונים שיאפשרו לקדם את אישורי התכנון במקביל, ולצמצם עד כמה שניתן עבודה בטור.

4. מחסור בכח אדם הנדרש לקידום הפרוייקטים.

5. קושי בהגעה להסכמה רחבה עם הדיירים. דיירי הפרוייקטים מאגדים בעלי אינטרסים שונים ורבים, ולעיתים גם מנוגדים.

6. חוסר הוודאות המתמשך שנוכח כמעט בכל מיזם התחדשות עירונית, בעיקר במרכזי הערים הגדולות.

7. נושא הביקוש: לאור עליית הריבית פוחתת כמות עסקאות הנדל"ן, דבר המוביל משקיעים להימנעות מכניסה לפרוייקטים.

אילו פתרונות אופציונליים יוכלו לקדם פרוייקטים של התחדשות עירונית?

1. קיצור משך זמן הליכי התכנון ב- 50% ומעלה.

2. במקרים בהם הוועדה המקומית אינה מוסמכת לאשר תכניות, ניתן להציע כי התכניות יקודמו ישירות מול הוועדה המחוזית או הותמ"ל, ללא צורך בקבלת המלצת הרשות המקומית. מנגד, יש מקום לחזק רשויות מקומיות המקדמות התחדשות עירונית ולהעניק להן סמכויות רבות יותר לאישור תכניות. במידה והן טרם הוסמכו, ניתן לחסוך זמן יקר אם מוותרים על הנוהל המצריך פניה מקדימה לוועדה המקומית, ולפנות ישירות למחוזית או לותמ"ל.

3. הטבות במס: במידה ודיירים המתגוררים בשכונה מסוימת הראויה להתחדשות ואף הוכרזה ככזו מחליטים שלא לחתום - אזי יפסידו את הטבות המס שלהם. כמו כן, דיירים אשר יסרבו למיזמי התחדשות עירונית, יוחרגו מההטבות ומהרחבות הבנייה להן זכאים יתר הדיירים.

4. הביקוש למגורים בישראל הינו קשיח, והוא הולך ומתעצם עם השנים. האוכלוסיה הצומחת תצטרך למצוא פתרון דיור, ומחירי השכירות עולים במקביל. כתוצאה מכך, רובה המכריע של האוכלוסיה תעדיף לשלם את אותו הסכום עבור נכס בבעלות. אנו מאמינות שמספר רוכשי הדירות צפוי לעלות והשוק ישוב לקדמותו.

5. הבנה מצד הרשויות כי פרוייקטים של התחדשות עירונית הינם הפיתרון האולטימטיבי למשבר הדיור הארצי וגם למצוקת הדיור המוגן והבטוח בפרט. על כן, על העיריות למקם את תחום ההתחדשות העירונית בראש סדר העדיפות. במצב בו קיימים סדרי עדיפויות ברורים, מדינת ישראל תוכל לפגוש בשוק הדיור מיליוני דירות חדשות וממוגנות שיחליפו מאות אלפי דירות ישנות וחסרות מיגון.

6. היתכנות למסלול מיידי ובירוקרטיה מינימלית לפרוייקטים של התחדשות עירונית, במטרה להקל על התהליך מול הרשות.

7. בשונה מעיריות מתוקצבות היטב המסוגלות לקדם התחדשות עירונית רחבה, ישנן  רשויות שמתוקצבות פחות (באיזורי הפריפריה, למשל) ובמקרים אלו על המדינה לסייע כלכלית באמצעות "מימון ביניים" שיסופק על ידה. כלומר, המדינה צריכה להתייחס לסבסוד הפרויקט כ"הלוואה" זמנית, אשר יכסה את ההלוואה בעזרת מכירת הדירות המאוכלסות וההכנסות מהפרויקט וסביבתו, דוגמת תשלום על מיסים, ארנונה וכד'. מימון ביניים, יכול להוות טיפול מונע שאולי יצריך הוצאה כספית בשלב הראשון, אך ימנע הוצאות כספיות מכבידות בעתיד.

8. התיקון צריך לבוא בשחרור חסמים מאסיבי כשהמדינה מעניקה פרמיות הן ליזמים והן לעיריות, תוך הגדרת לוחות זמנים ברורים. יש להוביל לשינוי תפיסתי בקרב כל בעלי העניין ולפעול על פי הרעיון של "פרס או קנס".

ככל שיתהדק שיתוף הפעולה בין רמ"י לבין מוסדות התכנון באופן שיאפשר מימוש של קרקעות משלימות, או לחילופין - ככל שתימשך המגמה המבורכת אשר מובילה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למתן כספי סיוע לפרוייקטים מתאימים - נוכל להתגבר על החסמים הקיימים ולהגדיל את כמות ההיתרים כבר בשנה הקרובה.

האם נראה בשנים הקרובות פרוייקטים רבים יותר של התחדשות עירונית? הדבר תלוי במספר גורמים:

1. על המדינה והרשות המקומית לוודא שיש לתושבים פתרונות מיגון מספקים. ממ"ד הינו פתרון המיגון היעיל והנוח ביותר, המוגדר כרגע כ"מוצר" במחסור. זוהי סיבה נוספת שתיצור עליה בביקוש לדירות חדשות.

2. נעשו צעדים להקטנת הוצאת ההיתרים. היתרים אלו יינתנו ככל הנראה במהלך 2024, כך שבשנת 2025 נצפה לגידול משמעותי בפרוייקטים מסוג זה.

3. הרשויות טרם ביצעו שינויים משמעותיים, לרבות כח אדם ותקציבים, ומצב זה עלול לעכב פרוייקטים של התחדשות עירונית.

4. כאשר לוקחים בחשבון את הזמן הדרוש לאישור תכניות, אזי התוצאות לא מעודדות. התחלות בניה לא ידביקו את הקצב ואף להפך, כאשר המצב תלוי במידה רבה בקצב התאוששות המשק ואחוזי האבטלה. חלק ניכר מהתהליך תלוי גם בנגיד, שחווה מלכוד לא פשוט, והדרך להורדת הריבית עוברת בין היתר בסולר לטנקים ובמענקים לבעלי העסקים המגוייסים למלחמה. היזמים לא יעזו להגדיל פוזיציות ולקחת סיכונים תחת אי הבהירות השוררת במשק, ולכן לא סביר שנראה גידול בבקשות להיתרים השנה.

טיפ חשוב מאיתנו:

אם בחרתם לצאת לדרך ולקחת חלק בפרוייקט התחדשות עירונית, חשוב להתקשר עם חברה מנוסה ובעלת משאבים, שביכולתה לחשב את הסיכונים ולפעול באופן מיטבי במציאות משתנה. כזו שיודעת להגן על בעלי הדירות והרוכשים, לקבל החלטות בצורה שקולה ומחושבת, ולקדם את הפרוייקטים שלה בבטחה תוך התנהלות יעילה מול הרשויות השונות.